|
|
|
Ипотека
АО "КАЗКОММЕРЦБАНК" - Информация по ипотечному займу ЕБРР -
Минимальные требования к ипотечным кредитам ЕБРР
Минимальные
требования к ипотечным кредитам на основе мировых стандартов и передовых
практик ЕБРР
1. Заемный процесс
Банк должен располагать письменным описанием всех этапов выдачи ипотечного
займа, от первоначального контакта с клиентом до подписания договора,
от изменения условий таких договоров до возврата займа. Это описание
должно включать таблицу, показывающую все этапы, и письменное описание
каждого этапа.
2.
Документация
i) Форма заявления должна включать следующие детали:
- Личные данные, включая
почтовый индекс
- Профессию и доход
- Финансовые активы
- Имеющиеся долги/обязательства
- Детали банковского
счета
- Данные юридической
фирмы/должность в соответствии с местными правовыми нормами (например,
Юрист и т.д.)
- Текущее место жительства
- Сведения о приобретаемой/строящейся
недвижимости, включая почтовый индекс
- Необходимая сумма
займа
- Полная стоимость
сделки (покупки жилья)
- Источники денежных
средств для покрытия сделки (покупки жилья)
- Тип необходимого
займа
- Срок и график возврата
денег
Заявление должно соответствовать закону о защите прав потребителей
и должно содержать ясно выраженное согласие на возможную продажу
ипотеки третьим лицам вместе с согласием на предоставление информации
по запросу кредитного бюро, если оно существует в соответствующей
стране (смотрите образец формы заявления в приложении)
ii) Банк
производит проверку информации, предоставленной в заявлении, путем запроса
у клиента следующих документов:
Заполнения
стандартных условий в форме заявления (включая право займодателя передать
заем третьим лицам)
Справка
о зарплате от работодателя
Декларация
о доходах и уплаченных налогах
Отчет
аудитора (для индивидуальных предпринимателей)
Независимое
подтверждение отсутствия налоговой задолженности
Сведения
о сбережениях/займах
Счета
за квартиру (при их наличии)
Соглашение
о разводе, при его наличии
Свидетельство
архитектора (в случае самостоятельного строительства)
Кадастровый
номер, при его наличии
iii) соглашение
об ипотечном займе, имеющем обязательную юридическую силу, должно включать:
Имя
и адрес клиента, в том числе почтовый индекс
Адрес
недвижимости, которая передается в ипотеку, в том числе почтовый индекс
Количество
платежей по возврату денег
Процентная
ставка (ежегодная процентная ставка, применяемая в соответствующей стране
в качестве банковского инструмента), которая равняется в годовом выражении,
текущей стоимости всех платежей по возврату денег и сборов, будущих
и существующих, согласованных между кредитором и потребителем.
Согласие,
необходимое для обеспечения возможности передачи ипотеки или ее обременения
в пользу третьих лиц, передачи сведений третьим лицам и назначение администратора/служащего,
выступающего от лица третьих лиц, в том числе согласие на доступ к сведениям
кредитному бюро, если оно существует в соответствующей стране.
iv) Следующая
информация, как минимум, должна предоставляться в пост-продажный период:
письменное
подтверждение основных условий кредита, как только контракт подписан
и последующие уведомления, по крайней мере на годовой основе, в случае,
если меняется структура комиссий (например, комиссия за досрочное погашение,
и т.д.)
ежегодные
выписки заемщику, детализирующие остаток непогашенного основного долга,
выплаты вознаграждения, произведенные в течение года, штрафные комиссии,
если есть.
Письменное
уведомление, если ипотечный займ продан другому кредитору.
Письменное
уведомление по комиссий за преждевременное погашение кредита
Наилучшие
практики
i. Несмотря
на то, что соблюдение Закона о защите прав потребителей является обязательным,
согласно наилучшим практикам, необходимо включать в соглашение предупреждения,
такие как:
Уведомление,
что жилище находится под угрозой, если пропускаются (не производятся)
платежи.
Уведомление,
что процентные ставки могут быть пересмотрены время от времени, как
в сторону повышения, так и в сторону понижения.
Рекомендация получить
независимую юридическую консультацию перед подписанием контракта.
3. Оценка недвижимости
Банк должен обеспечить проведение оценки недвижимости. Оценка недвижимости
осуществляется лицензированными независимыми оценочными компаниями,
с которыми Банк заключил договор о сотрудничестве.
Оценщик предоставляет Банку, отчет, содержащий следующие параметры:
Имя
заявителя и адрес недвижимости, в том числе почтовый индекс
Описание
недвижимости /приблизительная оценка возраста
Измерения
площади
Количество
и тип комнат
Свободно
помещение или занято
Любые
расширения/разрешения на перепланировку
Снабжение
водой, газом, электричеством, и т.д.
Если
здание не достроено - стадия строительства и срок его окончания
Наличие
оползней или просадок грунта
Сервитуты
Рыночная
стоимость
Цена
продажи
Стоимость
восстановительных/ремонтных работ
Виды
ремонта
Рекомендации
Подпись
оценщика/представителя фирмы
Факторы,
влияющие на соблюдение требований охраны окружающей среды.
4.
Владение недвижимостью / Юридические условия
Клиент должен обладать:
полным
правом собственности, которое дает ему право использовать
недвижимость без ограничения по времени, за исключением права государства
забрать недвижимость в определенных условиях с выплатой компенсации,
в размере как минимум полной рыночной цены
правом
аренды со сроком аренды равным или превышающим 75 лет (или
в случае если срок меньше, равным максимальному сроку аренды по законодательству
государства) от окончания срока ипотеки. Минимальный оставшийся срок
не может быть меньше чем 20 лет, при этом учитывается срок ипотеки.
В
случае если применяется гражданская правовая система, клиент должен
обладать абсолютным правом собственности на недвижимость (право in
rem)
5.
Страхование
i) Страхование жизни.
Полис страхования жизни оформляется на заемщика, чтобы покрыть непогашенную
сумму на срок займа. Полис должен быть переуступлен в пользу займодателя,
его стоимость будет уменьшаться соответственно непогашенному остатку суммы
по займу на определенный момент времени
ii) Страхование строительства, здания.
Полис покрывает расходы на замещение собственности*. Первоначальная сумма
должна соответствовать стоимости, указанной в отчете оценщика. Сумма должна
быть увеличена в соответствии с индексом стоимости строительства. Полис
должен быть оформлен совместно на займодателя и клиента или доля займодателя
должна быть выделена в страховом полисе отдельно.
*Это
сумма, на которую должно быть застраховано имущество на каждый год
и она должна покрыть расходы, связанные с замещением, если здание
будет повреждено или разрушено. Эти расходы привязываются либо к индексу
расходов в строительном секторе или индексу потребительских цен.
6.
Стандарты управления кредитами и рисками
Предоставление ипотечных займов производится в соответствии с Кредитной
политикой Банка и другими нормативными документами.
i) Политика должна регулярно пересматриваться, чтобы отражать предпринимательские
цели и рыночные условия.
ii) Выдача ипотечных займов базируется на «возможности возврата
средств»
iii) Существует адекватное соотношения риска и вознаграждения.
iv) Процентная ставка, уплачиваемая клиентами, должна адекватно покрывать
расходы банка и включать подходящую маржу.
v) Если процентная ставка плавающая, она должна быть привязана к соответствующей
референс ставке (например, ЛИБОР, ЕРВИБОР и т.д.)
vi) Политика не вести сделки с клиентами, ненадежность или нечестность
которых известна.
vii) Все кредитные решения должны приниматься на основе проверяемой информации
и предоставленной документации, а не на основе субъективного решения.
viii) Оценка заявления при получении займа, который базируется
на следующих шагах
Наличие
необходимой информации и документации
Возможность
клиента вернуть заем
Наличие
у клиента чистой кредитной истории
Соответствие
недвижимости ипотечным требованиям
Отсутствие
правовых запретов (возраст, банкротство и т.д.)
Соответствие
цены и запрашиваемых средств
vii) yправление
кредитными рисками должно включать следующие этапы:
Детальный
сбор данных и процедура их проверки
Детальный
анализ и принятие решения о выдаче займа
Проверка
обеспечения
Активное
управление счетом
Наличие
общих и специальных положений
viii) Политика
управления задолженностью включать специальные положения, касающиеся:
Хорошо
подготовленной команды, знающей применимое законодательство
Четко
определенного Заемного процесса
Общих
методов управления задолженностью, личного контакта, анализа причин,
принятия решений
Последовательной
процедуры, действий, которые всегда должны быть определенными, соответствующими,
выполнимыми
7.
Заемные критерии
При предоставлении ипотечных кредитов Банк придерживается следующих критериев:
Цель:
приобретение недвижимости, строительство жилого дома
Тип
услуги: ипотека с аннуитетными погашениями
Местонахождение
недвижимости: на территории государства
Кому
выдается: гражданам и резидентам государства.
Срок
займа: минимум 5 лет, максимум 25 лет (в зависимости от фондирования)
Возраст:
минимальный возраст для совершения законных сделок
Максимальный
возраст: 70 лет, если есть доказательства достаточной пенсии
и/или других доходов, возраст может быть увеличен (на территории Республики
Казахстан по ипотечным программам максимальный возраст 65 лет)
Сумма:
минимальная и максимальная сумма в соответствии от принадлежности
к группе городов.
Проверка
платежеспособности: используются методы оценки чистого дохода,
коэффициент обслуживания долга, и соотношения выплаты по кредиту к
доходу заемщика (Эта модель осуществляет проверку возможности клиента
вернуть сумму займа путем проведения стресс-тестинга через увеличение
процентной ставки на 3%. Модель должна иметь низший предел средств,
необходимых для ежедневных нужд и потребностей).
Соотношение
суммы займа и стоимости недвижимости: максимально 75-80%
при отсутствии гарантий возврата займа
Оценка
недвижимости: осуществляется независимым специалистом-профессионалом,
имеющим страховой полис на страхование профессиональной ответственности.
Цена продажи не всегда соответствует стоимости, определенной оценщиком.
Займодатели всегда должны использовать меньшую из этих двух цифр.
Владение
недвижимостью: безусловное право собственности или право
аренды минимум на 75 лет или на максимально допустимый срок, в зависимости
от того, что является меньше (см. раздел MS/05)
Обеспечение:
преимущественное право на недвижимость
Страхование
жизни на сумму, равную сумме займа и на весь срок ипотеки
Страхование
здания – совместный страховой полис на имя займодателя
и клиента, покрывающий стоимость восстановления здания. Полис связан
с существующими индексами.
8.
Требования к обеспечению
Предоставляемое в залог имущество должно быть застраховано.
9. Управление
информацией, ИТ и Управление счетами
i)
cистема учета по ипотечным кредитам:
Данная система должна представлять собой комплексный механизм, включающий
осуществление различных функциональных возможностей в рамках кредитной
политики Банка, например:
Возможность
маркировать ипотечные кредиты, принадлежащие к определенному пулу
кредитов или как переданные определенному SPV (Special Purpose Vehicle
- Компания, созданная для специальных целей).
Возможность
использовать внутри банка Постоянные поручения (распоряжение, выданное
клиентом банку, выплачивать в указанный день определенную сумму денег
конкретному получателю платежа); Прямой Дебет, если доступно.
Возможность
изменять суммы платежей/уведомлять клиентов, когда изменяется ставка.
Возможность
переключаться с плавающей на фиксированную ставку и наоборот.
Возможность
принять единовременные полные или частичные досрочные погашения.
Возможность
проводить регулярные/годовые проверки
Возможность
предоставлять выписки клиентам.
Система
должна также предусматривать план восстановления, в случае стихийного
бедствия.
ii) Отчетность
Предоставляемая отчетная информация, должна основываться на достоверных
и точных данных, своевременно и в установленные сроки. Ежемесячная/квартальная/годовая
отчетность должна быть доступна на уровне филиала/дирекции/банка в целом
по:
Размер
портфеля ипотечных кредитов/разбивка по продуктам (общая стоимость,
общий объем, средний срок, средняя процентная ставка, средний уровень
соотношения выдаваемого кредита к стоимости приобретаемой недвижимости,
средний уровень платежей по кредиту к доходу заемщика)
Сегмент
рынка
Портфель
с разбивкой по каналам продаж
Статистические
данные по портфелю, отражающие тенденцию роста
Результаты
деятельности против планов
Заявления
против Одобрений против Отказов против Освоений
Заявки
в процессе одобрения
Данные
по просрочке
Данные
по срокам погашения
Разбивка
по географическому расположению финансируемых объектов
Доходность
Сохранение
исторических данных
iii) Мониторинг
и контроль за осуществлением расчетных операций по ипотечным счетам:
в целях повышения эффективности проведения мониторинга действующих ипотечных
счетов необходимо соблюдать нижеприведенные условия:
Одобрения
переводятся в выдачу кредита
Проверка
на соответствие обеспечения перед выдачей займа.
Требования
по выплате сумм займа - выполнены.
Премии
по страхованию жизни и премии по страхованию строительства - оплачены..
Страхование
строительства согласно действующей системой индексов
|
